住まない実家をどうするか。売る・手放す・放置したときに起きること
相続登記を済ませても、家は残ります。
自分は別のところに住んでいる。兄弟も戻らない。売るにも手間がかかる。とりあえずそのままにしておこう、となりがちです。
国土交通省の資料によると、使用目的のない空き家は20年でおよそ2倍に増えています（平成15年：212万戸 → 令和5年：386万戸）。みんな同じところで止まっている、ということです。
この記事では、放置したときに何が起きるかと、売る・手放すときの制度を、金額つきで整理します。どれを選ぶかは書きません。選ぶ材料を並べます。
この記事で分かること
- 2023年12月から、前より早い段階で固定資産税が上がるようになったこと
- 売るときに使える3,000万円の特別控除と、その細かい条件
- 土地を国に引き取ってもらう制度の費用と、引き取ってもらえない土地
放置すると、税金が上がるようになりました
ここが、ここ数年でいちばん変わったところです。
空き家について定めた法律（空家等対策の推進に関する特別措置法）が改正され、2023年（令和5年）12月13日に施行されました。新しく「管理不全空家」という区分ができています。
| 区分 | 国土交通省の説明 |
|---|---|
| 管理不全空家 | 適切に管理がされていない空き家。令和5年の法改正により新たに指導の対象になった |
| 特定空家 | 倒壊の危険性が高いなど、周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家として市区町村が指定するもの |
以前は、倒れそうなほど傷んでから（特定空家になってから）でないと行政は動けませんでした。 改正で、その手前の段階から指導・勧告ができるようになっています。
そして、勧告を受けると税金が上がります。
「管理不全空家」や「特定空家」への指導に従わず勧告を受けると、「住宅用地特例」が受けられなくなります。
住宅用地特例は、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みです。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分） | 6分の1に減額 |
| 一般住宅用地（200平方メートルを超える部分） | 3分の1に減額 |
これが外れます。6分の1だったものが元に戻るということです。空き家にしておくほうが安い、という時代ではなくなりました。
勧告は、いきなり来るものではありません。 助言・指導があり、それに従わなかった場合に勧告になります。連絡が来たら無視しない、というのがいちばんの備えです。
売る：3,000万円の特別控除があります
親が住んでいた家を相続して売る場合、譲渡所得から控除が受けられる特例があります。国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
ただし、条件がかなり細かいです。順に並べます。
主な要件（国税庁の記載より）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと
- 売るときに耐震基準を満たすか、取り壊して売ること（譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに取壊し等を行った場合も含む）
4つ目が見落とされやすいところです。 「空き家のままにしておくのはもったいないから、しばらく人に貸しておこう」とすると、この控除は使えなくなります。貸すか売るかは、早い段階で決めることになります。
もうひとつ、2024年から変わった点があります。
令和6年1月1日以後で相続人が3人以上の場合は2,000万円となります。
兄弟3人で相続した場合、控除額は3,000万円ではなく2,000万円です。 人数で変わります。
期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。延長されてきた特例ですが、いまのところここまでです。
この特例は要件が多く、ここに書いたのは主なものだけです。売る前に、税務署か税理士に確認してください。取り壊してから「使えなかった」では戻せません。
手放す：土地を国に引き取ってもらう制度
売れない土地もあります。そのための制度が2023年にできました。「相続土地国庫帰属制度」といいます。
- 令和5年4月27日から始まりました
- 使えるのは「相続又は相続人に対する遺贈によって土地を取得した方」。買った土地は対象外です
- 施行前の相続も対象。法務省は「数十年前に相続した土地についても、本制度の対象となります」と書いています
- 建物がある土地は引き取ってもらえません。家が建っているなら、先に取り壊すことになります
費用
| 費用 | 額 |
|---|---|
| 審査手数料 | 土地一筆当たり14,000円 |
| 負担金 | 土地の種目ごとに決まります。多くの区分は20万円。市街化区域内の宅地や農地、森林は面積に応じて算定されます |
負担金の内訳は、種目ごとにこうなっています。
| 土地の種目 | 負担金 |
|---|---|
| ① 宅地 | 面積にかかわらず、20万円（ただし市街化区域・用途地域内の宅地は面積に応じ算定） |
| ② 田、畑 | 面積にかかわらず、20万円（ただし市街化区域・用途地域内、農用地区域内、土地改良事業等の施行区域内の農地は面積に応じ算定） |
| ③ 森林 | 面積に応じ算定 |
| ④ その他（雑種地、原野等） | 面積にかかわらず、20万円 |
この表は、法務省のページでは画像でしか公開されていません。代替テキストも入っていないので、文字として読むことができません（2026年10月29日に確認）。 上の表は、その画像を開いて書き写したものです。最新の内容は、必ず法務省のページでご確認ください。
審査手数料は、却下・不承認でも返ってきません。 法務省がはっきり書いています。「手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還できません」。
負担金は、承認されたあとに納めます。通知が届いた日の翌日から30日以内に納付しないと、承認そのものが失効し、やり直しになります。法務省が自動計算シート（Excel）を公開しているので、申請前に見ておくのが確実です。
引き取ってもらえない土地
法務省が挙げている例です。
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
「境界が明らかでない」が、実際にいちばん引っかかるところだと思います。昔からの土地は、隣との境がはっきりしていないことがあります。測量が必要になると、費用はこの制度の負担金より大きくなります。
使える制度ですが、「お金を払えば何でも引き取ってもらえる」制度ではありません。
順番の目安
| 段階 | やること |
|---|---|
| まず | 相続登記を済ませる。名義が故人のままでは売ることも手放すこともできません |
| 次に | 貸すかどうかを先に決める。貸すと3,000万円の特別控除が使えなくなります |
| 売るなら | 建築時期・売却代金・耐震の要件を確認。令和9年12月31日までの譲渡が期限 |
| 売れないなら | 土地だけなら国庫帰属制度。建物があるなら先に取り壊す。境界がはっきりしているかを確認 |
| どれも先なら | 市区町村から連絡が来たら必ず応じる。勧告まで行くと固定資産税の軽減が外れます |
どこに相談するか
- 市区町村の空き家相談窓口。多くの自治体に置かれていて、無料の相談会や、空き家バンクを持っているところもあります
- 税の話は税務署か税理士。特例が使えるかどうかは、取り壊す前に聞いてください
- 登記や境界の話は司法書士・土地家屋調査士
- 区役所の無料法律相談も使えます（健康なうちに、一覧にしておくに書きました）
まとめ
- 2023年12月から管理不全空家ができ、前より早い段階で勧告を受けるようになった
- 勧告を受けると住宅用地特例（6分の1・3分の1）が外れる
- 売るときの3,000万円特別控除は要件が細かい。貸すと使えなくなる／相続人3人以上なら2,000万円／期限は令和9年12月31日
- 土地は国庫帰属制度で手放せる。審査手数料14,000円は不承認でも戻らない／建物があると対象外／境界がはっきりしていること
- 連絡が来たら無視しない。それがいちばん安い対策
お墓をどうするかについてはお墓を子どもに残さない選択肢に、家の中の物の片づけについては葬儀が終わってからすることの遺品整理の節に書いています。
出典
- 空き家対策（国土交通省）
- 空家法とは（国土交通省 空き家対策）
- 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報（国土交通省）
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
- 相続土地国庫帰属制度について（法務省）
- 相続土地国庫帰属制度の負担金（法務省）
2026年10月2日に各公式サイトで確認した内容です。税の特例や制度の期限は変わります。手続きの前に最新の案内を確認してください。この記事は一般的な制度の説明で、個別の事案についての税務・法律の助言ではありません。