相続登記をしていない家は、2027年3月31日が期限です

葬儀のあと ／ 2026年10月2日

亡くなった人の家や土地の名義を変えることを、相続登記といいます。

これが2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。そして、それより前に起きた相続も対象です。その分の期限が2027年（令和9年）3月31日。この記事を書いている2026年10月2日から見て、あと半年です。

このサイトは、手際よく済ませる方法を書く場所ではありません。ただ、自分が対象だと気づかないまま期限が来るのは、知らせておく価値があると思いました。

期限は2つあります

自分がどれに当てはまるかで、期限が変わります。

• 不動産を相続したことを知ったのが——2024年4月1日より前→ 期限は 2027年（令和9年）3月31日。日付が決まっています
• 不動産を相続したことを知ったのが——2024年4月1日より後→ 期限は 知った日から3年以内。人によって日が違います
• そして、上とは別に——遺産分割で不動産を取得した→ 遺産分割の日から3年以内にも登記が必要です

法務省の説明では、こうなっています。

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。 正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。 遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

3番目が見落とされやすいところです。 遺産分割がまとまったら、そこからまた3年の期限が始まります。話し合いが終わって安心して放置する、というのが起きやすい形です。

誰に義務があるのか

ここは誤解が多いところなので、法務省のQ&Aをそのまま並べます。

自分は要らないと思っていても、義務はある

（Q）亡くなった親が所有していた不動産について、兄と姉が揉めており、遺産分割をしていません。私自身はその不動産を相続する気はないのですが、私にも相続登記の義務があるのでしょうか？

（A）あなたにも相続登記の義務があります。 遺産分割をしていない場合には、全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態となるので、あなたも不動産を相続で取得したことになるためです。

遺産分割が終わっていない間は、相続人全員が共有している状態です。だから「自分は関係ない」とは言えません。

ただし、続きがあります。

ただし、遺産分割が調い、その不動産の所有者があなた以外の者となった場合には、あなたの義務はなくなります。

兄が相続した分には、義務はない

（Q）遺産分割の結果、私の兄が相続した不動産があります。兄は相続登記をしていないようですが、私にも相続登記の義務があるのでしょうか？

（A）相続登記の義務は、不動産を相続で取得した方が対象ですので、あなたには相続登記の義務はありません。

不動産があるか分からないうちは、義務は始まらない

（Q）亡くなった親が不動産を所有していたかもしれないのですが、よく分かりません。このような場合でも、相続登記をしなければならない義務があるのでしょうか？

（A）相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」からスタートしますので、取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありません。

知らないうちから期限が進んでいるわけではありません。 ここは安心していい部分です。 ただ、知らないままでいいという話でもないので、探す方法を下のほうに書きました。

過料のこと

10万円以下の過料、と聞くと身構えます。仕組みを正確に見ておきます。

いきなり請求が来るのではなく、催告があり、説明する機会がある仕組みです。

登記官が催告する「きっかけ」は限られています

ここはあまり書かれていないので、引用します。

登記官は、相続人が不動産の取得を知った日がいつかを把握することは容易ではありませんので、次の(1)又は(2)を端緒として、義務に違反したと認められる者があることを職務上知ったときに限り、申請の催告を行うものとしています。

(1) 相続人がある不動産について遺言の内容に基づく所有権移転登記の申請をしたが、その遺言書には別の不動産も登記申請した相続人に相続させる旨が記載されていたとき (2) 相続人がある不動産について遺産分割の結果に基づく相続登記の申請をしたが、その遺産分割協議書には別の不動産も登記申請した相続人が相続する旨の記載がされていたとき

つまり、一部だけ登記して残りを放置した場合に見つかる仕組みです。登記所が全国の相続を自動で突き合わせているわけではありません。

だからといって、放置してよいという話ではありません。 理由は最後に書きます。過料より重い問題が別にあります。

「正当な理由」として挙げられているもの

法務省は、次の5つを挙げています（これに当たらなくても、個別の事情で認められる場合があるとも書かれています）。

間に合わないときの「相続人申告登記」

話し合いがまとまらない、戸籍が集まらない。そういうときのために、新しい手続きができました。

自らが登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内（3年以内）に登記官に申し出ることで、義務を履行できる制度で、特定の相続人が単独で申し出ることができます（他の相続人の分も含めた代理申出も可）。

一人でできるのが大きいところです。他の相続人の同意は要りません。戸除籍謄本などを添えて、その不動産を管轄する登記所に申し出ます。

ただし、法務省は限界も明記しています。

期限を止めるための応急処置であって、名義が変わるわけではない、と考えるのが正確です。

どこに不動産があるか分からないとき

「親が不動産を持っていたかもしれないが、分からない」。これがいちばん困るところでした。

2026年2月2日から、新しい証明書が取れるようになっています。「所有不動産記録証明制度」といいます（不動産登記法第119条の2）。

法務省の説明です。

登記官において、特定の被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産について一覧的にリスト化して証明書として交付する制度

これまでは、登記記録が土地や建物ごとに作られていて、全国の不動産から特定の人の名義のものを抜き出す仕組みがありませんでした。それが見落としの原因になっていた、と法務省自身が背景に書いています。

これだけは知っておいたほうがいいこと

この証明書は「全部出る」ものではありません。 法務省がはっきり書いています。

氏名・住所等で検索する仕様上、検索結果として抽出される不動産の網羅性には限界があります。また、検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産についても、抽出される場合があります。

検索のルールも公開されています。氏名の前方一致かつ住所の市区町村までが一致、または氏名の前方一致かつ住所の末尾5文字が一致、という条件で抽出されます。

だから、過去の氏名や住所も検索条件に入れることが大事です。法務省の案内にも、過去の氏名や住所を検索条件とする場合は、それを証する書類（除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど）を付けるように書かれています。

もうひとつ。該当する不動産がなかった場合も「ない」という証明書が出て、手数料は返りません。

過料より重いのは、人が増えることです

催告のきっかけが限られている、と上に書きました。それでも放置を勧めない理由は、こちらです。

登記をしないまま次の代になると、当事者が増えます。

父の名義のままにしているうちに、相続人だった兄弟が亡くなる。するとその子どもたちが相続人に加わります。もう一代進むと、顔も知らない親族が共有者になります。不動産を売ったり、建て替えたりするには、その全員の同意が要ります。

法務省が相続登記を義務化した理由も、まさにここです。所有者が分からない土地が増えて、使えなくなっていました。

10万円の過料より、こちらのほうが高くつきます。

登記を済ませたあとに、次の問題が来ます。「それで、この家をどうするか」です。 売る・手放す・そのままにする、それぞれで何が起きるかは住まない実家をどうするかに書きました。 放置した場合に固定資産税が上がる条件もあります。

同じことが、もう一度あります

2026年（令和8年）4月1日から、住所や氏名を変えたときの変更登記も義務になりました。 期限の作りは相続登記とまったく同じで、施行前に引っ越した分は2028年（令和10年）3月31日までです。

相続登記より、当てはまる人がずっと多い制度です。相続が起きていなくても、持ち家があって引っ越したことがあれば対象になります。 過料は5万円以下。ただし無料の申出をしておけば、法務局が代わりに登記してくれる仕組み（スマート変更登記）もあります。

引っ越したまま名義を直していない家は、2028年3月31日が期限ですにまとめました。

どこに相談するか

法務省が案内している窓口です。

区役所の無料法律相談も使えます。予約制で30分程度のところが多く、健康なうちに一覧にしておくの記事に書きました。「まず誰に聞けばいいか」を確かめるだけでも、行く価値があります。

まとめ

亡くなったあとの手続きとお金の話は亡くなったあとの届け出と、申請しないと受け取れないお金に、葬儀が終わってからの順番は葬儀が終わってからすることにまとめています。

出典

• 相続登記の申請義務化に関するQ&A（法務省）
• 不動産を相続したらかならず相続登記！（法務省）
• 相続登記の申請義務化について（法務省）
• 所有不動産記録証明制度について（法務省）
• 相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）（法務局）
• 相続登記相談センター（日本司法書士会連合会）

2026年10月2日に法務省・法務局のページで確認した内容です。制度や手数料は変わることがあります。手続きの前に最新の案内を確認してください。この記事は一般的な制度の説明で、個別の事案についての法的助言ではありません。